Über Baukosten wird hart verhandelt. Die Betriebskosten werden bezahlt. Dabei ist die Nutzungsphase die mit Abstand längste Phase im Leben eines Gebäudes – und dort entsteht der Großteil seiner Gesamtkosten. Gesteuert wird dieser Betrag aber nicht im Betrieb, sondern in Konzeption und Planung.
Der Hebel wandert – und zwar schnell
Am Anfang eines Projekts ist fast alles beeinflussbar: Nutzungskonzept, Gebäudestruktur, Technikgrad, Materialqualitäten. Mit jeder Leistungsphase sinkt dieser Einfluss, während die Kosten für Änderungen steigen. Nach der Abnahme lassen sich viele Betriebsanforderungen gar nicht mehr oder nur zu einem Vielfachen des ursprünglichen Preises umsetzen. Wer die Betriebssicht erst zur Übergabe einlädt, hat sie faktisch ausgeschlossen.
Warum das System so entscheidet
Bau und Betrieb werden fast immer aus getrennten Budgets finanziert – und jeder Budgetverantwortliche optimiert sein eigenes. Das Ergebnis ist vorhersehbar: Die Baukosten werden minimiert, die Folgen trägt der Betrieb über Jahrzehnte. Eine günstigere Fassade ohne Reinigungszugänge, eine Technikzentrale ohne Austauschwege, eingesparte Zähler – jede dieser Entscheidungen sieht im Bau-Budget gut aus und wird im Betrieb teuer.
Das Werkzeug: Lebenszykluskosten als Entscheidungsmaßstab
Die Lösung ist kein Appell, sondern eine Methode. Das GEFMA-Regelwerk stellt sie bereit: Die GEFMA 200 verbindet die Baukosten (DIN 276) und die Nutzungskosten (DIN 18960) in einer durchgehenden Kostenstruktur; die GEFMA 220 liefert das Rechenverfahren für Lebenszykluskosten (LZK). Damit werden Planungsvarianten über ihre Gesamtkosten vergleichbar – nicht nur über den Errichtungspreis.
In der Praxis heißt das: Ab „Phase 0“ wird neben dem Baukostenrahmen ein LZK-Zielrahmen vereinbart. Jede relevante Entscheidungsvorlage – Fassade, Technikkonzept, Materialwahl – zeigt neben den Baukosten die Folgen für Betrieb und Instandhaltung über den Lebenszyklus. Der Bauherr entscheidet dann immer noch frei, aber er entscheidet wissend.
Was Sie als Bauherr konkret tun können
Erstens: Verlangen Sie zu jeder wesentlichen Planungsentscheidung eine Lebenszyklus-Betrachtung – die Methodik dafür ist Standard. Zweitens: Verankern Sie die Betriebssicht als eigene Rolle im Projekt, bevor die Planerverträge geschrieben werden. Drittens: Lassen Sie den Stand Ihres Projekts prüfen – auch mitten im Projekt lässt sich noch erstaunlich viel steuern, solange die Ausführung nicht abgeschlossen ist.
Genau dafür ist das planungs- und baubegleitende Facility Management (pbFM) nach GEFMA 116 da: Es bringt die Kosten- und Betriebssicht an den Anfang – dorthin, wo die teuersten Entscheidungen fallen.